高层电梯公寓就是工业化城市不堪重负的垃圾附产品.有人说它是城市发展的一种潮流
和方向,所以高层是未来生活的必然选择.
的确,对城市规划和管理者而言,高层是个不错的解决方案.尤其是对中国这种规划
上摊大饼发展的中心城市而言,随着城市化进程的加快,大量城区边缘人口被吸入超大城市的
黑洞,周边二级城市人口的迁入都造成城市配套公用设施超负荷运转和用地紧张.由于历史原
因CBD,商业区,学校,医院,政府等大量与工作,生活相关的部门,区域,设施基本位于老城区
内,而它们的服务半径又受交通效率的制约,因此高层住宅靠区位优势迎来了第一个春天.
可以说它就是工业社会城市病的畸型产物.加之房地产二级市场供求关系的影响,绝
对的有效供给小于市场需求,导致高房价的维持,从根本上造成了一级市场地价的坚挺.而开
发商的行业目标利润率是不会轻易下调的,所以提高容积率是势在必然.
为什么说高层电梯公寓是工业化城市的垃圾附产品?
我们先就高层建筑销售中流行的销售说辞一一论证.说到高层电梯公寓的优势,销售
代表所能总结出来的有别于多层住宅的说辞无外四条.
1,景观开阔,视野通透.
2,通风良好,采光面大,
3,电梯入户,出行方便,
4,低密度社区,楼间距大,绿地率高.
事实果真如此吗？首先让我们看看高层建筑在规划上的分类,高度大于24米的建筑
一般称为高层建筑(不含大于24的单层公共建筑).传统分类上(层高3米计),8至11层为小高
层；12至18层为中高层；19层以上为高层；这里我们主要解剖18层以上的高层电梯公寓。
1,景观开阔,视野通透.
我们知道登高必然望远，似乎这一条的优势不容质疑。然而要真正使之成为优势还
要看小区总平规划的设计。
目前市场上18层以上的高层电梯小区总平规划多为组团围合式，这种同心圆式的建
筑布局主要是为了保证每栋均有50%以上的房源朝向主要景观节点，也就是设计人员常说的
均好性（景观是定价权重因素之一）；同时因为高层日照退间距的要求，尽量使相邻各栋的
主要朝向达到规划审查的日照指标要求。
然而这种规划的问题在于，如果中央景观节点的面积不是足够大，那么周边围合的
高层6层以上视线的投射角度是无法坐在客厅欣赏景观的，看到的只是对面楼栋象蜂巢一般
的塑钢窗；而6层以下在这个高层围合的大筒中由于相邻楼栋的遮断也是很难看到天际线
的，犹如坐井观天。真正处于景观视觉走廊上的户型只占不超过１５％．且为了用尽规划条
件追求效益最大化，楼盘往往把满足规划对日照指标的最低要求作为设计条件的硬指标（成
都市规划要求每套住宅冬至日至少有一个卧室或起居室不低于2小时，三环以内的新建住宅
不低于1小时），你可以看到在冬季，11层以下的楼层大部份时间都处于相邻楼栋的建筑投
影中，那叫一个抑郁．
２，通风良好，采光面大．
我们知道高层在建筑形式上分为板楼和塔楼两种，11层（含11加1)的小高层多为板
楼,一梯两户,南北通风,也就是广告中所谓的"会呼吸的住宅".加之近来开发商比较追求大面
宽浅进深的户型设计,采光率(窗地比)的确较高.此类住宅多为框架结构,由于地震主要为扭
力的破坏,建筑长边与短边比偏大,抗震性较塔楼差,公摊较塔楼高,18层以上的高层因建筑的
经济性多为塔楼,一梯二户以上,内廊连接.普通的一梯四户可以说最具代表性,由于塔楼是围
绕电梯井的筒体结构,因此在标准层平面布局上一般南北朝的户型不会超过50%,只在Y型,蝶
型等泛板式塔楼中会在南北朝的概念房上有少许提高,但仍需注意南北朝的规划定义是正南北和南偏东西45度(含45度).由于标准层平面户型布局的相邻影响和塔楼框剪结构的空间制
约,尤其是泛板式塔楼即使部份户型南北朝，但90%的厅是不能做到南北通透的，也就是我们
民间意义要求的穿堂风。为了增大户型面宽以追求采光降低建筑成本，户型设计往往极不规
整,出现异型房,通道厅，邻里户型之间严重对视干扰；此类住宅而为了减少或避免传统塔楼
必有的黑厨黑卫，你可以看到客卫要在生活阳台上开窗，厨房必需退进来，由于建面的控制
造成厨房开间小进深长，操作空间狭小。
3,电梯入户,出行方便。
电梯的确是方便的代步工具，但工业时代的产物优点也恰恰是致命的缺陷。我们都
知道工业社会赖以生存的动力是能源，高层电梯公寓的瓶颈就是电力保障。高层电梯公寓的
电源分为工作电源和备用电源，一级负荷要求两个电源。二级负荷一般有双电源供电，单电
源双回路供电，自备发电机组，单电源供电四种模式。18层以上属一类高层建筑，按一级负
荷要求供电。一级负荷要求两电源供电，当一个电源故障时，另一个电源必须正常工作。而
由于用电负荷紧张，部分一级负荷的小区项目向供电局申请的用电负荷通常分配在变电站的
一个用电间隔上，采取单电源双回路加自备发电机组的形式解决应急问题（这在消防验收时
是有问题的）。而按二级负荷建设的小区电源极易受拉闸限电的影响，自备发电机组要事先
储备柴油，不少物管公司因觉得保管麻烦根本没有或只储备少量柴油以做消防应急发电之
用．这些因素都是电梯上上下下的烦恼．至于电梯的质量和日常维保就更是业主入住后造成
事故的普遍原因了，开发商在电梯设备招标时往往偏重于价格打压，而电梯设备商也自有一
套应付的办法．一如买车时的基本配置，电梯商低价中标靠的也是这个法宝．比如到站钟一
类的人性化功能，电梯按钮等易损件是能免则免，能降则降．业主入住后使用频繁，不出三
五月是大病没有小病不断，一年的保修期很快过去，要换厂方标件？对不起，掏钱．高昂的
配件费用当然是维修基金买单，毕竟天下没有免费的午餐．
4,低密度社区,楼间距大,绿地率高.
所谓低密度的概念，主要是指空地率指标．一般以整个小区建筑用地为１，减去建
筑毛密度（容积率）或建筑净密度（建筑密度）所得．《中国低密度住宅规划设计要点》明
确提出了低密度住宅应合理控制建筑密度、容积率、套密度、栋容积率及空地率。从＜成都
规划管理技术规定＞对中心城一般地段建筑容积率，建筑密度控制指标的制订看，三环以
内，多层和高层建筑密度均要求不大于30%；三环以外在10-20%之间。控规指标完全一样，
高层与多层相比在建筑密度和空地率上并无优势。再看楼间距，取建筑主要朝向的控规指
标，多层要求在1到1.2倍H(H为遮挡楼栋高度),高层(主要朝向南侧)为0.5H且必须≥27米.间
距比仍然是多层占优.
绿地率的计算是要将小区空地的硬质道路和设备平台剔除的,由于高层小区设施设
备多,且必须按消防要求修建环形消防通道,因此不少高层小区主要通过总平方案上景观节点
设计集中在视觉走廊上形成绿地率高的错觉. 最后我们看一个重要指标,住宅建筑套密
度。包括住宅建筑套数毛密度及净密度，前者指每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数
（套／ha），后者指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数（套／ha）。
住宅建筑套密度反映在用地单位面积上的住宅密集度和居住环境质量。小户型最集
中的楼盘无一不是高层电梯公寓.开发体量大,滚动开发要做到低成本运作,代价最小的资金
来源于期房销售的资金回笼.而小户型的低总价正是吸引市场热钱的短线投机产品.小户型比
例过高的楼盘所带来的后果必然是居住品质的降低.你会在相当长的一段时期看到房屋频繁
转手,邻居如走马灯变幻,小区人来人往,公用设施破坏,物管面对高流动的业主群体往往选择
放任自流,小区简直就是高密度的人库.
开发商对高层的热爱就象老鼠爱大米,容积率是用地强度的指标,高容积率就象加在
面包里的膨化剂,好比一两面从发酵一个面包一跃到发酵五个甚至十个,高容积率有效地摊薄
了楼面地价,那叫一个爽!
高层住宅本身的特点决定了它是一个高能耗住宅,可以说停电就意味着运转瘫痪.垂
直交通依赖电梯,6楼以上供水靠真空泵加压,生活水箱一般设置在地下层,停电必然停水,二
次供水造成的水源污染也不鲜见.
从变压器到高低压配电柜，敷设电缆的长度够相同用地面积的多层小区绕三五圈
的，无功损耗的电费只能分摊在业主身上．
最要命的是火灾逃生,高层的电梯井在失火时就象个拨火筒,浓烟会顺势而上,弥漫
整个楼栋.而火灾中80%以上的人员都是在逃生时被烟尘窒息而死.此时通风井的正压送风和
自动喷淋系统都需要应急电源正常工作.而一旦消防门闭门器失灵(这是常事儿),消防通道就
会在人员逃生时被浓烟侵入,你只有在家等待求援.不幸的是目前大多数城市的消防云梯也就
50多米,而18层就是54米的高度,再往上就鞭长莫及了.一句话高层火灾是立足于自救,可以说
小命儿全押在后备电源上了.
建筑形式在健康人居上存在先天不足．对天井式内廊采光的点式高层而言,更可怕
的是类似于SARS一类的呼吸道传染病,香港淘大花园众多业主闭门隔离仍然感染,其中一个重
要原因就是通过这个天井和各户的地漏传播,电梯轿箱这个封闭的空间更是空气传播的危险
地带.此外居住在电梯井两侧的业主会受到来自电梯运行噪音的干扰，电梯使用时间越久，
噪音干扰越明显；因垂直方向户数众多（至少１８户），高层的排水管常因空气进入而在排
水时发出巨响，ＵＰＶＣ管的热胀冷缩变化敏感，遇到冷热水交替排放时管材接口处与管卡
材料因膨胀系数不一致而发出敲击异音，类似于夜半脚步，也就是我们常说的鬼赶路．加之
高层的体量造成压迫感，一旦遇到低气压的阴雨天气令人产生抑郁心理．
尽管尚无确切证据证明高层对儿童智力的影响，但在这个封闭而少有交流的空间至
少不是最佳的成长环境．英国科学家对贫民区的调查发现，老人对高层十分喜好，因为他们
习惯了寂寞．另一项关于住宅的研究却发现，年长的家庭主妇如果要选择高层都希望在６层
以下，最好是底层到３层，因为她们希望更多的交流．要确切估计环境对智力发育的影响的
确很难，但心理学家普遍认为”早期经历能影响基本智力”．
高层建筑形式的致命弱点一是风动效应，二是热岛效应，三是光污染。所谓风动效
应，就是高层塔楼与塔楼之间的风流很大，并时常会发出尖锐的风声，这是因为高层建筑之
间会产生气流漩涡，这甚至会改变这个社区局部的小气候，在高层建筑小区楼前往往感觉温
度比小区外要冷。热岛效应，是目前所有城市都要面对的问题，由于建筑物的增多，地面硬
化，日照热量无法散发，导致城市气温升高。立面上大面积的落地窗，凸窗在夏季反射的强
光，破坏了人的视网膜细胞，令人烦躁不安．对人的健康而言，这些由于人为因素，而致使
局部气候和生活环境发生改变的，都是不利因素．
高层由于居住人口密度大，车多，尾气自然不少；各种配套公共设施均摊下来少的
可怜；为了维持运转，水泵房，风机房，电梯房，消防水箱，自动喷淋等强弱电系统的设备
无一不需要长期维护保养，而消防器材，电梯一类国家强检设备都有使用报废年限要求，更
新换代无一不需要从维修基金开支，＜物业管理条例＞要求维修基金在低于要求额度时应向
全体业主续筹，真是长长无了期啊．有趣的是高层建筑的建筑和居住成本虽高但建筑用地的
国土使用年限仍为住宅７０年与多层相同，而大多数高层之所以被青睐盖因地理位置优越．
这个土地级别和基准地价也不会低，７０年后买单自然也要保持领先啦，好在容积率高可以
摊薄一些，否则真是血本无归啊．
高层楼盘，典型的人居怪胎，这就是为什么不选你的Ｎ个理由．
